Mercado residencial tensionado
En mayo de este año, se aprobó la nueva Ley de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo), por el derecho a la vivienda. En ella, se establecía el concepto de mercado residencial tensionado (art. 18 y posteriores). Asimismo, la normativa determina el procedimiento para declarar un área como tensionada, así como las consecuencias y beneficios para arrendatarios y arrendadores.
Se definió, pues, una zona de mercado residencial tensionada como aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales. Además, se marcaba el objetivo de alcanzar el 20% de vivienda destinada a políticas sociales en aquellos municipios en los que se hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado.
Declaración de zona residencial tensionada
El procedimiento para la declaración de mercado tensionado se iniciará con un informe sobre la situación del mercado residencial de la zona. El informe incluirá los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de vivienda. También se circunscribirán los indicadores de nivel de renta disponible en los hogares residentes y su evolución en el tiempo.
Toda la información sobre la que se basa la declaración deberá ponerse a disposición pública. Con ella, se elaborará una memoria que justifique la declaración de mercado tensionado y la falta de abastecimiento de vivienda para la población residente.
La declaración de una zona como mercado residencial tensionado conllevará la redacción de un plan específico por parte de la Administración competente. Este plan propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como su calendario de desarrollo.
Según la disposición adicional tercera de la nueva Ley, la identificación de zonas de mercado residencial tensionado serán objeto de revisión a los tres años. Ese margen de tiempo está calculado para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial. Esta vigencia podrá ser prorrogada anualmente siguiendo el mismo procedimiento que se establece en la normativa.
Mercado residencial tensionado en Cataluña
En la comunidad autónoma de Cataluña, en el año 2020 se aprobó una Ley que introducía el concepto de mercado tenso. Se trata, en concreto, de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Sin embargo, debe mencionarse que algunos artículos de la misma Ley se declararon nulos e inconstitucionales en abril de 2022 al exceder las competencias transferidas en materia de vivienda. En la normativa mencionada, se definió como área declarada con mercado de vivienda tenso aquella que cuenta con un índice de referencia de precios de alquiler y que está en riesgo de no poder disponer de viviendas de alquiler a un precio asequible para toda la población.
En el territorio catalán constaban inicialmente poco más de 60 municipios declarados como zonas de mercado tensionado, entre los cuales se incluyen las 4 capitales de provincia, 15 capitales de comarca y 20 municipios del Área Metropolitana de Barcelona. Actualmente, la lista ha aumentado a 140 municipios, donde existe una oferta insuficiente de vivienda asequible. En estos municipios viven 6,2 millones de personas, un 80,6% del total de la población de la comunidad autónoma. Son los datos proporcionados por l’Agència d’Habitatge de Catalunya, el órgano competente autonómico, a fecha de junio de 2023 (últimos datos actualizados).
Toda esta información es accesible en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya y también en los portales de la transparencia de la Generalitat y de los municipios afectados.
El índice de referencia de precios del alquiler
Asimismo, la Generalitat de Catalunya pone a disposición de los ciudadanos una herramienta gratuita donde se puede consultar una estimación aproximada del precio del metro cuadrado de una vivienda situada en una zona determinada. A través del número de cédula de habitabilidad de un inmueble, o de su referencia catastral, se puede consultar la dirección y la superficie útil de una vivienda. También informará de si la vivienda está situada en una zona declarada con mercado residencial tensionado y si se debe aplicar un tope del 5% al alquiler.
El servicio cumple meramente una función informativa según las más de 340.000 viviendas introducidas en la base de datos. Sirve, por lo tanto, como orientación para saber un precio mínimo y máximo estimado de un domicilio según la ciudad y zona en la que se encuentre.
La última actualización de l’Agència d’Habitatge de Catalunya fecha del 15 de mayo de 2023, en que incorporó las bases de fianzas depositadas frente a INCASÒL en los últimos 3 años.
Pisos turísticos en zonas de mercado residencial tensionado
A principios de noviembre, la Generalitat ha aprobado un Decreto Ley para regular los pisos turísticos en zonas declaradas como mercado residencial tensionado. Esta medida afecta a 262 municipios de la comunidad autónoma, situados principalmente en la zona de Pirineos, la costa, y el ámbito metropolitano de Barcelona.
Esta Ley, que aún está pendiente de aprobarse en el Parlament, pretende poner freno a los pisos turísticos para garantizar el acceso a la vivienda asequible de los ciudadanos de estas zonas. Así, la Ley exigirá que estos pisos tengan una licencia urbanística municipal y una autorización turística antes de su apertura. Estos permisos tendrán una validez de 5 años, periodo tras el cual, deberán renovarse.
Asimismo, los pisos turísticos actuales cuentan con un plazo de 5 años para solicitar estas licencias y autorizaciones a la administración. En caso de no hacerlo, deberán cesar sus actividades de forma inmediata.
Además, la Ley establece una limitación del número de viviendas de uso turístico que se pueden ofrecer. Esto es, se instaura una limitación de 10 pisos turísticos por cada 100 habitantes en el municipio. Se pretende así garantizar un porcentaje de vivienda permanente a los residentes locales. Actualmente, existen 47 municipios que superan este límite.
Omega Patrimonial
En un artículo anterior, que podéis consultar en este enlace, analizamos los objetivos e impedimentos a los que se enfrentaba la nueva Ley de Vivienda tras 3 meses de su aprobación. Entre ellos, los recursos interpuestos por varios gobiernos locales contra la normativa por exceder las competencias autonómicas.
Deberá verse, por lo tanto, si con la entrada en vigor de la nueva Ley en materia de vivienda, se actualizarán o ampliarán los municipios declarados como zonas de vivienda tensionada, y sus consecuencias en el precio de alquiler y la accesibilidad al mercado de vivienda.
Desde Omega Patrimonial os seguiremos informando y actualizando de todos los cambios, actualizaciones y novedades de la Ley de Vivienda y otras normativas sobre el sector para ofreceros los detalles más relevantes en materia de viviendas. El equipo multidisciplinar de Omega Patrimonial está formado por administradores de fincas colegiados y agentes inmobiliarios (AICATs); contamos además con nuestra propia asesoría fiscal y contable, y expertos externos en ámbitos jurídicos y de la construcción.
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