Analizamos la Ley de Vivienda
Hace poco más de 3 meses que se aprobó en el Senado la nueva Ley de Vivienda. En este breve periodo de tiempo se ha detectado mucha oposición a la normativa por parte del sector inmobiliario y varias comunidades han presentado recursos contra la misma. Por ello, en esta publicación haremos un análisis sobre los objetivos iniciales y los logros que la Ley ha conseguido en estos meses.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo
El pasado 25 de mayo se publicó en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda; se trataba de una de las reformas recogidas en al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
La legislación se planteaba como un gran avance para garantizar a los ciudadanos españoles el acceso a una vivienda digna, derecho recogido en nuestra Constitución. Entre sus objetivos, se quería fijar un “tope a los alquileres” mediante la declaración de zonas de mercado tensionado. Pudiendo así, aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles.
También quería poner el foco en la protección de los sectores más vulnerables, entre ellos jóvenes, y familias en riesgo de exclusión social. La Ley contenía provisiones para proteger contra los desahucios y fortalecer las relaciones entre arrendador y arrendatario.
Además, una de las medidas principales concernía el traspaso a los propietarios del pago de las gestiones inmobiliarias, que hasta entonces corrían a cargo del nuevo inquilino.
En esta publicación podéis consultar el análisis que hicimos desde Omega Patrimonial, estudiando las medidas claves de la nueva legislación en materia de vivienda.
Posteriormente, a principios de julio, el Gobierno también anunció el incremento hasta el 20% del parque público de vivienda. Actualmente, solo el 2,3% del parque de vivienda de España está formada por vivienda pública, frente al 9,3% de media de la Unión Europea. Con este, se comprometía a la construcción de 180.000 viviendas públicas para el alquiler, destinadas a personas jóvenes y vulnerables. También se ponía un foco en especial a las necesidades de eficiencia energética marcadas por Europa.
Efectos de la Ley de Vivienda
Profesionales del sector inmobiliario alertan que, tras tres meses de la aprobación de la Ley, no se están cumpliendo los objetivos fijados.
Estudios realizados por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF) alertaron que más de 100.000 viviendas podrían ser retiradas del mercado. Entre otros motivos por los que los propietarios desean dejar de alquilar se destacan el límite a las rentas en las zonas tensionadas (22%) y la inseguridad jurídica (66,3%).
Según el estudio, la retirada de esas viviendas de alquiler se produciría cuando terminen los contratos vigentes. Por ejemplo, un 7,7% prevé vender la vivienda, mientras que un 4% buscará otras opciones de alquiler, como el alquiler por temporada. También avisan que las mayores reducciones de la oferta se producirán en los municipios de Toledo y Guadalajara, donde más de un 15% de viviendas saldrán del mercado. En la ciudad de Barcelona, la oferta se vería reducida en un 12.6% (esto es, 24.090 inmuebles menos). Y, en Madrid, un 11,3% (43.113 inmuebles menos).
Por otro lado, organizaciones como FACUA denuncian que aún hay inmobiliarias que exigen a los arrendatarios el pago de los gastos de gestión y honorarios. Además, otros profesionales del sector denuncian que el Gobierno ha delegado en los particulares el garantizar vivienda digna a los ciudadanos como derecho protegido constitucionalmente.
Además, el Índice de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI), celebrado por primera vez tras la aprobación de la Ley de Vivienda, alertó de las previsiones de las agencias inmobiliarias ya en el pasado mes de julio. Las encuestas indicaron que la oferta de vivienda caería en un 40%, y, por otro lado, un 42% de las agencias cree que los precios de arrendamiento seguirán subiendo.
Recursos contra la Ley de Vivienda
Desde la aprobación de la Ley de Vivienda, muchos sectores han anunciado la intención de recurrir la normativa e, incluso, derogarla, ya sea de forma parcial o en su totalidad.
A mediados de julio, la Comunidad de Madrid fue la primera en recurrir la Ley. Desde entonces, Andalucía, País Vasco y, más recientemente, Cataluña, han tomado la misma decisión de recurrir la Ley de Vivienda. Asimismo, los gobiernos de Galicia y Baleares se lo están planteando. En términos generales, los motivos de estos recursos se deben a una extralimitación del Gobierno central en las competencias cedidas a las comunidades autónomas en materia de vivienda. Por ejemplo, el punto sobre las zonas de mercado tensionado y su procedimiento.
Futuras legislaturas podrían decidir derogar la Ley o, al menos, partes de la misma. Sin embargo, es importante señalar que la derogación de esta Ley, podría suponerle a España multas pecuniarias de millones de euros por parte de la Comisión Europea. La nueva Ley de Vivienda está encuadrada dentro del Plan de Recuperación aprobado en febrero de 2021, en base al Reglamento 2021/241 del Parlamento Europeo.
Los fondos europeos que percibe España al alcance de reparar los daños producidos por la crisis del Covid-19 están sujetos a una importante cláusula. Esta incide en “que no se hayan revocado medidas relacionadas con hitos y objetivos anteriormente cumplidos satisfactoriamente.” Algunos de estos hitos están relacionados, precisamente, con la Ley de Vivienda aprobada en mayo. De modo que la derogación de esta normativa por parte de futuras legislaturas de Gobierno puede verse bastante limitado debido a la normativa comunitaria.
Conclusiones
Analizar una ley de vivienda polémica aprobada hace solo tres meses puede ser una tarea compleja. Estas leyes suelen tener un alcance amplio y afectar a múltiples partes interesadas, lo que dificulta prever todas las posibles consecuencias a medio y largo plazo. En el caso de una ley que algunos sectores consideran demasiado ambiciosa y otros opinan que no abarca suficientes aspectos, la ambigüedad y las lagunas en su implementación pueden generar incertidumbre y desafíos. Además, es necesario observar cómo se adapta la sociedad y la economía a medida que la ley se aplica y se enfrenta a las realidades cambiantes del mercado inmobiliario y las necesidades de vivienda de la población. El tiempo será un factor determinante para evaluar de manera más precisa el impacto y la efectividad de esta legislación.
En futuras publicaciones de Omega Patrimonial seguiremos analizando la aplicación y las consecuencias de la nueva normativa para arrendatarios y arrendadores, APIs, administradores de fincas, y todos los interesados del sector.
Si crees que tu opinión puede sumar o no estás de acuerdo en alguna parte de este artículo te animo a contribuir con tu comentario.
