Ley 12/2023, de 24 de mayo
El pasado 26 de mayo se aprobó la nueva Ley de Vivienda, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Se consolida como parte de la Agenda Urbana Española que se inició en 2021, y dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Entre sus objetivos principales se incluye el impulso de la rehabilitación del parque edificado en España.
Objetivo inicial de esta Ley
El artículo 47 de nuestra Constitución establece el derecho de una vivienda digna y adecuada. Dentro de este marco, la Ley persigue ayudar a aquellos colectivos con más dificultades de acceso a este bien. Incluye medidas como el límite al precio del alquiler o el impulso de las viviendas públicas.
Así pues, uno de los objetivos principales de esta Ley es establecer una regulación básica de nuestros derechos en relación con la vivienda. Para ello, la Ley prevé cambios claves para la regulación del mercado.
Puntos principales de la nueva Ley de Vivienda
- Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler y regulación del precio de sus viviendas en nuevos alquileres
- Pago de gastos por parte de los propietarios de los inmuebles.
- Nueva definición para grandes tenedores
- Actualización anual de rentas
- Nuevas prórrogas de los contratos de arrendamiento
- Fiscalidad: beneficios para propietarios
- Medidas de protección frente a los desahucios
- Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
- Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible
Medidas de aplicación inmediata de la Ley de Vivienda
Cabe destacar que algunas de las medidas aprobadas podrán ser aplicadas de forma inmediata, pero otras medidas no podrán ser ejecutadas ipso facto. Por ejemplo, los límites al alquiler no podrán implementarse hasta que no se declaren zonas tensionadas. Otras medidas, como los incentivos fiscales, tal y establece la propia Ley, sólo entrarán en vigor a partir de enero de 2024.
Entre las disposiciones de aplicación inmediata que establece la nueva Ley, encontramos: una definición actualizada del concepto de gran tenedor (artículo 3, párrafo k); los nuevos preceptos para la duración y las prórrogas de los contratos de arrendamiento (disposición final 1, apartado 1); o la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador (disposición final 1, apartado 4).
Duración y prórrogas de contratos de arrendamiento
Se establecen diferentes plazos según si el propietario es un pequeño o gran tenedor, y también si el arrendatario es vulnerable, y si el piso está localizado en una zona tensa o no. Es decir:
- Si el propietario es un pequeño o gran tenedor, el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad y la vivienda está localizada en una zona tensa, se establece una duración del contrato de 5 años iniciales, según el artículo 9 de la LAU. A estos se les puede añadir los 3 años de prórroga tácita obligatoria según el artículo 10 de la LAU y, ahora, con la nueva “Ley de Vivienda”, se pueden sumar 3 años más de prórroga extraordinaria, si la solicita el arrendatario.
- Si el propietario es un gran tenedor y el arrendatario es vulnerable, con independencia de si la vivienda está en una zona tensa o no, la duración del contrato de arrendamiento será de 5 años iniciales (o 7 si el arrendador es persona jurídica), más 3 años de prórroga tácita obligatoria de acuerdo al art. 10 de la LAU, más 1 año de prórroga extraordinaria que establece la nueva Ley de Vivienda, si la solicita el arrendatario.
En todos los otros supuestos, sigue vigente la actual legislación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, con un contrato inicial de 5 a 7 años. A estos se les suman 3 años de prórroga legal tácita obligatoria conforme al art. 10 de la misma ley.
Qué dice la nueva Ley sobre los desahucios
La ley regula los desahucios en la disposición final 5, apartado 2. Se establece que, a partir de ahora, con la demanda de desahucio presentada, se deberá especificar si el propietario es pequeño o gran tenedor. En caso de ser pequeño tenedor, deberá adjuntar el Certificado de Registro de la Propiedad que acredite todas las viviendas que consten a su nombre.
Por otra parte, se deberá especificar si el piso es la vivienda habitual del arrendatario u ocupante. También si éste se encuentra o no en situación de vulnerabilidad y, en el supuesto afirmativo y en caso de que el propietario sea gran tenedor, se deberá acreditar que previamente se ha intentado realizar un procedimiento de conciliación e intermediación. Debe destacarse que este último mmecanismo, a fecha de la aprobación de la Ley, ni está regulado ni existe actualmente.
Conclusiones finales sobre la Ley de Vivienda
La nueva Ley de Vivienda responde a la necesidad que la planificación económica en materia de vivienda cuente con un marco legislativo estable. Tal y como remarca el preámbulo de la Ley, la Agenda Urbana Española «reclama la promoción de medidas que respalden la realización progresiva del derecho de todas las personas a una vivienda digna y adecuada, a precios asequibles.» El mismo Parlamento Europeo ha demandado un cambio de paradigma en la consideración jurídica de la vivienda, para reforzar su función como servicio social de interés general.
En futuras publicaciones de Omega Patrimonial seguiremos analizando la aplicación y las consecuencias de la nueva normativa para arrendatarios y arrendadores, APIs, administradores de fincas, y todos los interesados del sector.
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