El sector inmobiliario español en 2023 y 2024
Este año 2023 ha sido testigo de un escenario inmobiliario complejo en nuestro país. Multitud de factores, como la pandemia, las tasas de interés y la inflación han dejado su huella en el mercado. Por ello, como administradores de fincas, es crucial reflexionar sobre el estado actual del mercado inmobiliario, para una comprensión profunda de los desafíos y las tendencias que darán forma al futuro de este sector.
El sector inmobiliario en 2023
La nueva Ley de Vivienda aprobada el pasado mes de mayo ha sido uno de los elementos más cruciales que han marcado el sector este año. A lo largo de estos últimos meses hemos visto deficiencias y complicaciones en la aplicación de esta nueva normativa en las diferentes comunidades autónomas. Una normativa que, inicialmente, planteaba objetivos claros para la oferta de vivienda y la regulación del precio de las viviendas.
Así, 2023 se despide con una alta demanda del alquiler y muy poca oferta, en especial en las zonas tensionadas de nuestro país. Se estima que el alquiler se ha encarecido en un 9,2% y, consecuentemente, la oferta de alquiler se ha reducido en un 12% respecto a 2022. Asimismo, se ha detectado una reducción en las transacciones de compraventa (una bajada del 9%), cuyo precio, además, ha aumentado en un 7% interanual.
Los últimos 12 meses también han sido caracterizados por una época inflacionaria que marcó un hito el mes de febrero, alcanzando el 6,0% (con un 7,6% de inflación subyacente). Las previsiones auguran una cierta estabilización del IPC a finales de año, con un 3,1% en diciembre, siendo la inflación subyacente del 3,8%.
Como resultado, cada vez más, las familias deben destinar un porcentaje mayor de sus ingresos para pagar su alquiler.
En cambio, se debe destacar el incremento de la inversión extranjera en nuestro país. El 21,4% de las transacciones de compraventa en la primera mitad de año las realizaron extranjeros, principalmente de Reino Unido y Alemania. Las zonas que resultan más interesantes para estos compradores son Alicante, Canarias, Málaga y Baleares (según datos del Consejo General del Notariado).
Desafíos del sector inmobiliario en Europa
La escena económica europea ha enfrentado un revés significativo en el último año, con las inversiones en el mercado inmobiliario alcanzando su nivel más bajo en la última década, registrando una caída del 52% con respecto a 2022.
Factores macroeconómicos, entre los que se destaca la guerra de Ucrania, han conllevado a una crisis energética y alimentaria en el continente. En este contexto, hemos sido testigos de una paulatina pero constante subida en el precio de los alimentos y el encarecimiento de productos básicos. La inflación resultante ha repercutido directamente en el poder adquisitivo de los ciudadanos y ha generado una presión adicional sobre los mercados financieros.
Además, en 2023 el Banco Central Europeo decidió subir los tipos de interés hasta en 6 ocasiones consecutivas de febrero a septiembre. Los tipos de interés subieron del 2% en diciembre de 2022 al 4,50% en la última subida. Esto representa un máximo histórico en los tipos de interés europeos, superior a las medidas que se establecieron durante la crisis financiera de 2008. Con ello, repercuten las hipotecas solicitadas en España, que se han reducido en un 25% interanual.
Independientemente de todo ello, en un informe del PwC sobre tendencias europeas del sector inmobiliario, se destaca Madrid como una ciudad “en el punto de mira”. En el ranquin de ciudades europeas, la capital española destaca en tercera posición y, Barcelona, en la décima, siendo Londres y París las capitales que lideran la clasificación. Entre otros factores, destacan estas ciudades españolas como atractivo de inversión inmobiliaria por las proyecciones de crecimiento económicas e infraestructuras estables. Tal y como indica el estudio, estas ciudades se convierten así en focos de “atracción para inmigrantes, estudiantes, y una enorme cantidad de turismo.”
Previsiones del sector inmobiliario para el año 2024
Las caídas de precios que muchos anunciaron y esperaban para este año finalmente no se produjo. Ahora, los profesionales advierten que el precio de los alquileres posiblemente siga subiendo en el periodo 2024 antes de que se estabilicen.
Encontramos el mismo panorama de subida de precios en la compraventa de viviendas, debida la relación inversamente proporcional entre la elevada demanda y la baja oferta de hogares. No solo eso, sino que además, según FADEI, puede que la venta de viviendas caiga en un 10%. Aun así, hay esperanza en el sector, ya que en muchos países europeos se está observando ya una bajada de los precios después de máximos históricos durante los últimos 2 años, a raíz de la pandemia.
Europa, sin duda alguna, está avanzando hacia las energías renovables. El Consejo de Europa plantea ambiciosos objetivos de eficiencia energética para los Estados Miembros, como que la Unión sea climáticamente neutra de aquí a 2050. Sin embargo, esto puede tener un impacto en el sector inmobiliario. Esos propietarios de viviendas que no cumplan las normativas pueden verse obligadas a ser retiradas del mercado, o a transformarlas y mejorarlas, lo cual puede conllevar una revalorización al alza de su precio.
Durante el año 2024 es posible que veamos modificaciones y diferentes interpretaciones y aplicaciones de la Ley de Vivienda, como mencionamos en artículos anteriores. Para empezar, existen los recursos judiciales que varias comunidades autónomas han interpuesto por exceder el Gobierno sus competencias. Por otro lado, entre otros temas polémicos de la nueva legislatura, encontramos el nuevo índice (todavía por crear) en base al cual deberán calcularse las actualizaciones del alquiler a partir de enero de 2024. La inexistencia de tal índice actualmente ha creado un vacío legal que ANA ya ha alertado al Gobierno de la inseguridad que crea en el sector.
Conclusiones
En medio de estos desafíos económicos, la administración de fincas se encuentra en la encrucijada de la adaptación estratégica. Es esencial replantear las estrategias de inversión y gestión de propiedades para responder a las nuevas dinámicas del mercado.
Compartimos las preocupaciones que puedan tener los propietarios e inquilinos sobre futuras medidas en el mercado de la vivienda. Frente a esa incertidumbre, estamos aquí para ayudaros. El equipo multidisciplinar de Omega Patrimonial está formado por agentes inmobiliarios (AICATs), administradores de fincas colegiados, y personal externo jurídico especializado. Contamos además con nuestra propia asesoría fiscal y contable, y una empresa de mantenimiento y construcción 24/7.
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