Libro del Edificio y Libro del Edificio Existente
El Libro del Edificio (LE) y el Libro del Edificio Existente (LEEX) constituyen dos documentos diferentes importantes para una comunidad de vecinos. Al tener nomenclaturas tan parecidas, pueden provocar confusión entre los usuarios de viviendas, Presidentes de la comunidad, o agentes del propio sector. En esta publicación te explicamos la definición y diferencia entre ambos documentos y la normativa que regula cada uno.
El Libro del Edificio (LE)
Este documento apareció regulado por primera vez en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Posteriormente fue desarrollada reglamentariamente por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, del Código Técnico de la Edificación.
Se define como toda aquella documentación, gráfica y escrita, que recopila información detallada sobre un edificio. Esto incluye sus características técnicas, instalaciones, sistemas y normativas, así como la documentación de todas las intervenciones realizadas. Es un registro oficial que sirve para administrar y mantener el edificio a lo largo de su vida útil.
El Libro del Edificio contiene:
- El Proyecto: recoge la memoria, los planos, el presupuesto etc. Es decir, todos aquellos documentos que definen y determinan las exigencias técnicas de las obras.
- Acta de Recepción de la obra: documento que estará firmado por el promotor y el constructor de la obra.
- Relación de los agentes participantes: aquí quedan identificados todos los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificación.
- Instrucciones de uso y mantenimiento: en este punto quedan documentadas todas las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.
Así, el Libro del Edificio permite hacer uso adecuado del edificio y puede acreditar el cumplimiento de las obligaciones de la comunidad de propietarios. También facilita saber los requerimientos del edificio y poder contratar los servicios y suministros necesarios. En última instancia, permite ejecutar posteriores obras de reformas, reparación o rehabilitación del edificio.
Según establece el art. 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el Libro del Edificio debe entregarse a todos los usuarios finales del mismo. En su defecto, el Presidente de la comunidad o el Administrador de Fincas suelen disponer de un ejemplar completo. También es obligatorio facilitar una copia al Registro de la Propiedad competente.
El Libro del Edificio Existente (LEEX)
Sin embargo, el Libro del Edificio solo cumple una función informativa estática, sin que se modifique en cada actuación sobre el edificio, por lo que no ofrece referencias actualizadas. Son declaraciones del director del Gabinete Técnico del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE).
Por otro lado, el Libro del Edificio Existente es una variante que se aplica a edificios ya construidos y detalla su estado actual. Eso incluye todas las modificaciones, rehabilitaciones y reparaciones realizadas en el inmueble. Es decir, incide en explicar las ventajas que podrían apreciar edificios concretos con la ejecución de ciertas propuestas.
El Libro del Edificio Existente contiene:
- Documentación del edificio y su estado de conservación: Informe de Inspección Técnica (ITE), Informe de Evaluación del Edificio (IEE), y certificado de eficiencia energética. Así, se incluirán los planes de mantenimiento y los registros de incidencias y los registros de actuaciones en el edificio.
- Potencial de mejora en los requisitos de seguridad y prevención, habitabilidad, salubridad, eficiencia energética, protección contra el ruido, o protección contra la presencia de amianto.
Así, en cada uno de estos criterios, el técnico realizará una valoración. Luego se redactará un informe de potencial de mejora en los aspectos de seguridad y accesibilidad que se hayan detectado. Se incluirán también los beneficios de estas reformas, la urgencia de estas, el nivel de complejidad y el coste que suponen para la comunidad. Con ello, se elaborará un Plan de Actuaciones para la Renovación del Edificio.
Además, el Libro del Edificio existente incluye recomendaciones para un mejor aprovechamiento de las ayudas a la rehabilitación. En este aspecto, el LEEX nace al amparo de los Fondos Next Generation, regulados por el Real Decreto 853/2021, de los programas de ayudas a la rehabilitación residencial y vivienda social. Es decir, se pueden solicitar subvenciones para la redacción del Libro, y para la realización de obras de rehabilitación del edificio según los criterios mencionados.
Obligatoriedad del Libro del Edificio y del Libro del Edificio Existente
En este momento, la elaboración del Libro del Edificio Existente (LEEX) no es de obligado cumplimiento en todas las comunidades Autónomas. En Cataluña, el promotor debe entregar el Libro del Edificio (LE) a la finalización de la construcción del edificio. Es responsabilidad del Presidente y, en su defecto, del administrador de la finca, guardar una copia para ulteriores revisiones y consultas de los vecinos.
Posteriormente, el propietario de la comunidad de vecinos debe elaborar y mantener actualizado el Libro del Edificio Existente y presentarlo al órgano correspondiente. En Cataluña, este es el Departamento de Territorio y Sostenibilidad de la Generalitat.
No obstante, sí es imprescindible disponer del LEEX si una comunidad de vecinos quiere optar a ciertas subvenciones o prestaciones, como los Fondos Next Generation. También, como advierte el CGATE, puede que el LEEX acabe convirtiéndose en sustituto del Informe de Evaluación del Edificio (IEE).
Por lo tanto, es difícil que una comunidad disponga de los dos libros actualmente, puesto que ello no es ningún requisito legal. Pero, si en el futuro se diera el caso, los expertos vaticinan que el Libro del Edificio Existente terminará sustituyendo al Libro del Edificio. Aquí te dejamos una guía, basada en el Real Decreto 853/2021, sobre el Libro del Edificio Existente.
Omega Patrimonial
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