Rent-to-Rent o subarrendamiento: ¿qué es?

Alquilar una vivienda a un particular y subarrendar las habitaciones del inmueble a diferentes inquilinos para obtener beneficios con la operación. Es una forma de inversión que se ha extendido estos últimos años por Europa: el rent-to-rent, o subarrendamiento. Así, los propietarios pueden maximizar el potencial de su patrimonio y obtener grandes beneficios, mientras que los inquilinos pagan menos que otras viviendas del mercado.

En qué consiste el rent-to-rent

Básicamente, el propietario alquila la vivienda a una persona interesada (el arrendatario principal) que, a su vez, subalquila las habitaciones del inmueble a otros inquilinos (los arrendatarios secundarios). Se trata de una forma de invertir en el mercado inmobiliario y generar ingresos sin la necesidad de un elevado capital inicial para comprar una propiedad.

El arrendatario principal, dado que ha firmado un contrato de alquiler con el propietario, es el responsable de pagar el alquiler mensualmente y de que se cumplan todas las condiciones del contrato. También es él quien se encarga de la selección de los arrendatarios secundarios, la firma de los subcontratos de alquiler, o la resolución de problemas que puedan surgir.

Por otro lado, los arrendatarios secundarios son los que viven en la propiedad y pagan el alquiler al arrendatario principal. Por ello, deben cumplir las normas habituales de convivencia en una vivienda, hacer buen uso del inmueble, respetar los horarios de los vecinos, etc.

La legislación del rent-to-rent en España

Esta práctica de inversión en el sector inmobiliario es perfectamente legal, y está en auge en nuestro país. Las legislaciones que regulan los contratos de subarrendamiento en España son la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o el Código Civil de Cataluña.

La LAU, en su artículo 8, establece que “la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.” Por lo tanto, sería ilegal el subarrendamiento de habitaciones sin el consentimiento explícito del propietario. También se especifican dos puntos de especial relevancia:

Duración: el contrato de subarrendamiento no podrá exceder la duración del contrato inicial de arrendamiento. Cuando se extinga el primer contrato de arrendamiento, independientemente de los acuerdos verbales entre las partes, el segundo finalizará también.
Precio: el precio del arrendamiento inicial también limita el subarrendamiento, puesto que éste no puede ser superior a la renta que paga el arrendatario principal.

Por otro lado, el Código Civil de Cataluña regula el subarrendamiento en los artículos 623-26, del Libro VI. Se establece, de nuevo, que el arrendatario no puede subarrendar la finca, excepto bajo la autorización expresa del arrendador. El artículo 623-20 dice que el subarrendamiento puede suponer la resolución del contrato de alquiler si se hace sin el consentimiento del propietario.

Actualmente no existe una legislación que regule específicamente el contrato de habitaciones de una vivienda. Por lo tanto, el propietario e inquilinos (y subarrendatarios secundarios) pueden elegir si subscribirse a la legislación de la LAU o del Código Civil. Cada normativa puede ofrecer una seguridad y protección distintas, así como exigir unas garantías y condiciones más o menos estrictas. Se deberá valorar, según las necesidades de cada persona interesada, las condiciones a nivel de precio o duración del contrato o fianza a abonar.

La propuesta de Omega Patrimonial

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