Pisos turísticos vs alquiler de temporada
Los arrendamientos por temporada y los arrendamientos turísticos son dos modalidades que pueden causar confusión en el sector inmobiliario. Sin embargo, es importante diferenciarlos ya que ambos están sujetos a regulaciones distintas y tus derechos como inquilino o propietario pueden cambiar según la variedad.
Alquiler de temporada
Regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), consta en el artículo 3 como arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Es decir, diferencia los inmuebles destinados al uso “habitual y estable” de aquellos celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra. La normativa considera que ambos deben estar sometidos a grados de protección diferentes.
Por lo tanto, en el arrendamiento de temporada, la ocupación el inquilino es ocasional, y por un periodo de tiempo determinado. Éste no puede superar los 12 meses. Su función puede ser destinada a trabajo, estudios, turismo, etc.
La legislación solo prevé la estipulación de la fianza (que se determina en no más de 2 mensualidades). Todos los otros aspectos del arrendamiento deben estipularse mediante acuerdo entre el inquilino y el propietario, incluyendo la renta y su actualización, duración del contrato, prórroga, etc. Los aspectos no acordados entre las partes se regirán según la LAU y, de forma supletoria, según el Código Civil de Cataluña.
Esto quiere decir que, al no estar sometidos a la Ley de Vivienda, no existe un tope al alquiler en cuanto a los alquileres por temporada. Algunas plataformas e inmobiliarias denuncian los elevados precios de estos inmuebles al “saltarse” la normativa española aprobada el pasado mes de mayo.
Alquiler turístico
Encontramos similitudes entre ambas modalidades: la temporalidad de ambos arrendamientos y su función turística. Sin embargo, hay características específicas en los alquileres turísticos:
- El inmueble está sometido a un régimen y normativa sectorial específicos.
- El inmueble es comercializado y publicitado en canales de oferta turística.
- Afecta a la totalidad de un inmueble amueblado y equipado para ser utilizado de forma inmediata.
- Posee un fin lucrativo.
- Se suelen ofrecer servicios complementarios como limpieza, recepción, ropa de cama, etc.
En cuanto al primer punto mencionado, la LAU, en su reforma del año 2013, excluyó en su ámbito regulatorio los pisos turísticos. Es decir, este tipo de arrendamiento está sometido a las normativas específicas autonómicas y municipales y, asimismo, está exento de la Ley de Vivienda estatal.
Regulación de precios en contratos de arrendamiento
El control de los precios de alquiler es una de las medidas más polémicas de la nueva Ley de Vivienda. Entre sus medidas clave, la normativa elimina el IPC como índice de referencia para actualizar las rentas. En segundo lugar, los contratos que se renueven en 2024 no podrán superar el 3% de subida cuando el propietario sea un gran tenedor.
La incertidumbre ha hecho crecer potencialmente los alquileres por temporada que se ofrecen, según destacan plataformas como Idealista o Homyspace. Estas informan que, hasta el mes de julio, se habían incorporado un 40% más de pisos de temporada que en el mismo periodo del año 2022. Esto se proyectó solo 1 mes después de la aprobación de la nueva Ley de Vivienda a finales de mayo. De estos inmuebles, una amplia mayoría (70%) procedieron del alquiler tradicional y el 30% restante, del alquiler turístico.
Los profesionales señalan que el motivo del alquiler tiene que estar debidamente justificado en el contrato de arrendamiento, so pena se considere un fraude penal. Cada tipo de alquiler conlleva, por lo tanto, a diferencias en sus cláusulas. Estas pueden influir en la fianza, la temporalidad y duración del alquiler, o el tope máximo a la renta que se puede aplicar.
Por este motivo, a principios de julio, el Govern anunció la aprobación de una Ley para regular tanto los contratos de alquiler de temporada como los pisos turísticos. La por entonces consejera de Territorio, Ester Capella, remarcó la intención de garantizar el uso social de la vivienda. Este objetivo tomaría especial relevancia en municipios “en los que el uso turístico produce tensiones de precios y no ofrece una dotación suficiente de vivienda.” Además, como mencionamos en un artículo anterior, el Gobierno también ha tomado medidas para regular los pisos turísticos en zonas de mercado residencial tensionado.
Alquiler turístico en Europa
También la Unión Europea pretende vigilar y regular este tipo de alojamiento temporal. En la UE, los alquileres turísticos representan un 25% de los alojamientos, con un repunte notable a raíz de la pandemia.
Los estados miembros acordaron en marzo de este año crear un registro de alojamientos turísticos para desarrollar intercambio de información entre arrendadores y autoridades. De esta manera, cada inmueble que se ofrezca en alquiler turístico tendrá un número de registro que permitirá a las autoridades conocer la identidad del anfitrión.
Esta es una medida que pretende regular normativamente este tipo de arrendamientos y reducir trámites y costes para inquilinos y propietarios. Además, se quieren igualar las condiciones de alquiler entre estos inmuebles y otros actores del sector turístico como hoteles y hostales. Se considera que el intercambio de datos permitirá controlar las actividades de las plataformas turísticas y los anfitriones a nivel local.
La propuesta, que todavía está pendiente de negociación, permitirá controlar las actividades de las plataformas turísticas y de los anfitriones a nivel local. Será cada país quien establezca las sanciones pertinentes si se incumplen los requisitos de transparencia.
La visión de Omega Patrimonial
Quedará analizar, por lo tanto, las consecuencias que la nueva Ley de Vivienda tendrá en el sector inmobiliario en los próximos meses.
La entidad Omega Patrimonial se presenta como un intermediario entre ambas partes para conseguir el mejor acuerdo posible para arrendatarios y arrendadores. Nuestro objetivo es encargarnos de la gestión patrimonial íntegra para ocuparnos de todos los problemas asociados, y ofrecer viviendas asequibles a los inquilinos interesados.
Nuestro equipo profesional multidisciplinar está formado por agentes inmobiliarios (AICAT), administradores de fincas colegiados, y contamos también con nuestra propia asesoría fiscal y contable. Si necesitas ayuda para alquilar o vender tu propiedad, o si necesitas con urgencia una vivienda asequible, ponte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de solucionar tus dudas y ayudarte.
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