{"id":708,"date":"2023-08-29T09:06:44","date_gmt":"2023-08-29T09:06:44","guid":{"rendered":"http:\/\/www.tau-legal.es\/?p=708"},"modified":"2023-10-23T08:04:18","modified_gmt":"2023-10-23T08:04:18","slug":"garantias-abusivas-contrato-arrendamiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tau-legal.es\/?p=708","title":{"rendered":"Garant\u00edas abusivas en contratos de alquiler"},"content":{"rendered":"\n

Garant\u00edas abusivas en los contratos de arrendamiento<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Debida a la falta de oferta de vivienda en nuestro pa\u00eds, los contratos de arrendamiento son cada vez m\u00e1s complejos. Los particulares exigen garant\u00edas m\u00e1s cuantiosas y a\u00f1aden en los contratos cl\u00e1usulas que pueden jugar en detrimento al inquilino. El Observatorio Espa\u00f1ol del Seguro de Alquiler (OESA)<\/strong> alerta que algunas de estas exigencias pueden incumplir la normativa vigente y resultar ser contratos inv\u00e1lidos. En esta publicaci\u00f3n te explicamos las obligaciones y derechos que tienen arrendador y arrendatario a la hora de alquilar un inmueble. Adem\u00e1s, te ofrecemos consejos para detectar posibles exigencias il\u00edcitas en el contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Garant\u00eda abusiva: fianza desproporcionada<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) \u201cfija en 2 mensualidades del alquiler<\/strong> la cuant\u00eda m\u00e1xima que se puede pedir como garant\u00eda adicional a la fianza. La fianza debe ser de un mes de renta.\u201d Para dejarlo claro, la OESA especifica que \u201ctodo lo dem\u00e1s est\u00e1 fuera de la Ley\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Por desgracia, desde OESA <\/a><\/strong>se han encontrado, algunos casos en que los propietarios llegan a exigir el pago por adelantado de entre 6 y 12 meses del alquiler.<\/a><\/strong> Eso ocurre especialmente en grandes capitales<\/strong> de Espa\u00f1a (Madrid, Barcelona, M\u00e1laga o Valencia), o ciudades tensionadas tur\u00edsticas como las Islas Baleares. OESA advierte tambi\u00e9n que se producen en una tercera parte de los contratos<\/strong> de arrendamiento firmados. Hist\u00f3ricamente, estos abusos afectaban en su mayor\u00eda a estudiantes y j\u00f3venes, pero hoy en d\u00eda inquilinos de todos los perfiles son v\u00edctimas de estas exigencias. <\/p>\n\n\n\n

Encontrarse con inquilinos morosos es y ser\u00e1 una gran preocupaci\u00f3n para los propietarios. Para ello, existen los Seguros por Impagos<\/strong>. Son la mejor soluci\u00f3n para evitar la morosidad de los inquilinos, al ofrecer una cobertura por impagos del alquiler y\/o suministros de hasta 18 meses. Tambi\u00e9n proporcionan asistencia jur\u00eddica y se ocupan de todas las gestiones y tr\u00e1mites necesarios en caso de iniciar procedimientos judiciales.<\/p>\n\n\n\n

Garant\u00edas abusivas concernientes a la duraci\u00f3n del contrato y permanencia<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La duraci\u00f3n m\u00ednima del contrato de alquiler es de 5 a\u00f1os<\/strong>. Si se establece un per\u00edodo de tiempo inferior, el propietario est\u00e1 obligado a prorrogar el alquiler hasta alcanzar estos 5 a\u00f1os. Esto significa que si se establece alguna cl\u00e1usula conforme el inquilino debe abandonar el inmueble antes de este plazo, el contrato es inv\u00e1lido.<\/p>\n\n\n\n

La Ley establece que la \u201cpermanencia<\/strong>\u201d m\u00ednima establecida son 6 meses. Se puede estipular una indemnizaci\u00f3n<\/strong> por el desistimiento anticipado del contrato del alquiler. Esta indemnizaci\u00f3n ser\u00e1 una mensualidad por cada a\u00f1o que quede por cumplir del contrato. Cualquier indemnizaci\u00f3n superior a este l\u00edmite ser\u00e1 ilegal.<\/p>\n\n\n\n

Garant\u00edas abusivas respecto a las pr\u00f3rrogas y finalizaci\u00f3n del contrato<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

A menudo hay confusiones con respecto a las pr\u00f3rrogas impl\u00edcitas<\/strong> o la finalizaci\u00f3n autom\u00e1tica de los contratos de arrendamiento. En caso de que el propietario no haya dado ninguna notificaci\u00f3n en los 4 meses anteriores a la finalizaci\u00f3n del contrato, o 2 meses anteriores en el caso del inquilino, la LAU<\/a>, en su art\u00edculo 10, obliga al propietario a prorrogar el contrato por periodos anuales<\/strong>. Estas pr\u00f3rrogas se podr\u00e1n realizar durante 3 a\u00f1os, a no ser que el inquilino, dando 1 mes de preaviso, decida rescindir del contrato de arrendamiento. La OESA advierte que no se puede obligar a un inquilino a renunciar a las pr\u00f3rrogas obligatorias, Por lo tanto, si existe tal cl\u00e1usula en el contrato del alquiler, este ser\u00e1 inv\u00e1lido.<\/p>\n\n\n\n

Pasado el margen de \u201cpermanencia\u201d de medio a\u00f1o, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento dando un preaviso de 30 d\u00edas<\/strong>. Es decir, el propietario no puede exigir un preaviso superior a un mes, ni establecer ninguna penalizaci\u00f3n por un preaviso de 30 d\u00edas. A la finalizaci\u00f3n del contrato, el propietario deber\u00e1 devolver en su totalidad la fianza<\/strong> que el arrendatario abon\u00f3 al inicio del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Garant\u00edas abusivas en cuanto al pago y aumento de la renta<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

En su art\u00edculo 17, la LAU establece que el pago de la renta es mensual<\/strong> y debe efectuarse en los primeros siete d\u00edas del mes. Dicho de otra forma, el propietario no puede exigir el pago antes del d\u00eda 7. Si el contrato cuenta con una cl\u00e1usula que exige el pago de las mensualidades, pongamos, el d\u00eda 3, ser\u00eda una cl\u00e1usula nula.<\/p>\n\n\n\n

Tampoco puede exigir el pago simult\u00e1neo de dos o m\u00e1s mensualidades conjuntas<\/strong>. Los profesionales advierten que tal garant\u00eda puede acarrear consecuenciascomo que los inquilinos dejen de pagar el alquiler. Esos impagos los justificar\u00edan con que el propietario se cobre las mensualidades de las garant\u00edas adicionales desembolsadas. En tales circunstancias, el propietario no podr\u00eda recurrir a ninguna entidad judicial estos impagos.<\/p>\n\n\n\n

Asimismo, la renta no puede aumentar en los 5 primeros a\u00f1os de alquiler. <\/strong>El importe establecido en el contrato inicial se deber\u00e1 mantener durante este periodo. As\u00ed, ser\u00e1 tambi\u00e9n nulo si se impone una actualizaci\u00f3n de la renta anterior a los 5 a\u00f1os de alquiler en caso de obras de mejora. En una publicaci\u00f3n anterior hablamos sobre la medida del tope al alquiler<\/a><\/strong> que las autoridades catalanas intentaron implementar ya en el a\u00f1o 2020. <\/p>\n\n\n\n

La renta se actualizar\u00e1 seg\u00fan el contrato<\/strong> y en este punto las \u00faltimas modificaciones de la LAU incluyen un apunte sobre el IPC. No se podr\u00e1 actualizar la renta por encima del IPC, aunque se haya pactado otra forma de actualizaci\u00f3n. As\u00ed, se convierten en nulas cl\u00e1usulas conforme la no actualizaci\u00f3n de la renta en caso de que el IPC sea negativo. La Ley establece, en su art\u00edculo 18<\/strong>, que la actualizaci\u00f3n se debe reclamar en el momento de cumplir una anualidad de contrato. Si \u00e9sta se solicita con posterioridad, no se podr\u00e1 reclamar la actualizaci\u00f3n con car\u00e1cter retroactivo. Es decir, \u201cser\u00e1 exigible a partir del mes siguiente en el que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Garant\u00edas abusivas respecto a las reparaciones en la vivienda<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Por norma general, es obligaci\u00f3n del arrendador entregar la vivienda en buen estado de conservaci\u00f3n y habitabilidad. Todas las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones \u00f3ptimas de habitabilidad y salubridad<\/strong> correr\u00e1n a gasto del propietario (art\u00edculo 21 de la LAU). Como hemos mencionado, ser\u00eda il\u00edcito reclamar el pago de m\u00e1s mensualidades para cubrir las obras, o subir el alquiler a ra\u00edz de las reformas realizadas.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, el inquilino debe conservar la vivienda en buen estado. Debe cubrir aquellas peque\u00f1as reparaciones fruto del uso ordinario, o<\/strong> mal uso, <\/strong>de las instalaciones del inmueble. Tambi\u00e9n es responsabilidad suya notificar al arrendador cualquier da\u00f1o o aver\u00eda severas que ocurran y solicitar su reparaci\u00f3n. Es il\u00edcito, por lo tanto, incluir cl\u00e1usulas que exijan al inquilino pagar reformas derivadas del desgaste natural de la vivienda o de problemas estructurales.<\/p>\n\n\n\n

Recomendaciones ante cl\u00e1usulas abusivas del contrato<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Es importante revisar el contrato de alquiler antes de firmarlo, exigir aclaraciones de cl\u00e1usulas ambiguas o sospechosas, negociar<\/strong> cualquier condici\u00f3n que se considere oportuna y, si es necesario, consultar a profesionales del sector para comprobar la legalidad del contrato seg\u00fan la normativa vigente. Cualquier cl\u00e1usula que vaya en contra de la ley o que sea desproporcionada puede ser considerada abusiva.<\/strong> En cuestiones como la subida de la renta, las responsabilidades del inquilino respecto al mantenimiento de la vivienda, las condiciones para la renovaci\u00f3n del contrato, o incluso posibles visitas al domicilio del propietario, son aspectos que deben ser estudiados atentamente y, quiz\u00e1s, modificar.<\/p>\n\n\n\n

Si tienes m\u00e1s dudas, en este enlace del Ayuntamiento de Barcelona ofrecen principales FAQ <\/a>de la legalidad en los contratos de arrendamiento. <\/p>\n\n\n\n

Desde Omega Patrimonial<\/strong> queremos garantizar viviendas asequibles que no s\u00f3lo cumplan todas las normativas vigentes, sino que ofrezcan a los sectores m\u00e1s vulnerables <\/strong>rentas y fianzas no abusivas. Nuestros profesionales, agentes inmobiliarios (AICAT), administradores de fincas colegiados, y nuestra propia asesor\u00eda fiscal y contable, os puede ayudar en todo el proceso.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQuieres saber c\u00f3mo? \u00a1Cont\u00e1ctanos<\/a>!<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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